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出手了！福州擬立法規(guī)范！事關(guān)晉安大量小區(qū)
2024-10-29
物業(yè)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益
收入以及分配不公開？
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)品質(zhì)不匹配？
業(yè)委會成立難
難以參加現(xiàn)場投票？
……
福州小區(qū)業(yè)主注意！
新規(guī)草案
已提交人大常委會初審
聚焦福州物業(yè)管理突出難點(diǎn)問題
回應(yīng)群眾關(guān)切！
對物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價
和市場調(diào)節(jié)價進(jìn)行了規(guī)范
明確物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)
屬于業(yè)主共有的公共收益
方便業(yè)主遠(yuǎn)程投票
助力業(yè)委會成立
……
好消息！實(shí)施近20年的《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》繼2012年修訂之后再度迎來修訂。28日，《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定（修訂草案）》提交市人大常委會會議初審。
其中，針對業(yè)委會成立時業(yè)主難以參加現(xiàn)場投票的問題，修訂草案著眼發(fā)揮數(shù)字福州的技術(shù)優(yōu)勢，創(chuàng)新性提出建立全市智慧物業(yè)管理平臺，方便業(yè)主通過平臺上的電子表決系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程投票。
建立智慧平臺 將方便業(yè)主投票
據(jù)了解，全市現(xiàn)有住宅小區(qū)4391個，其中有業(yè)委會的僅有473個，占10.77%。業(yè)委會成立難，因素有很多，比如有的業(yè)主沒有常住小區(qū)，有的工作繁忙，有的行動不便，難以參加現(xiàn)場投票。
為此，修訂草案提出，建立全市智慧物業(yè)管理平臺，鼓勵使用電子表決系統(tǒng)，通過互聯(lián)網(wǎng)、移動通信等技術(shù)手段，進(jìn)行業(yè)主大會會議通知、投票表決相關(guān)活動。草案還提出，采用電子表決方式的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議公告中告知，不過業(yè)主仍然有權(quán)選擇以紙質(zhì)書面形式進(jìn)行投票。
審議時，許多常委會組成人員對此給予點(diǎn)贊。有的還建議將這一平臺導(dǎo)入“e福州”，這樣一來，系統(tǒng)不僅可以自動識別業(yè)主身份，還能識別業(yè)主所對應(yīng)的物業(yè)管理面積等數(shù)據(jù)，以數(shù)字賦能推動業(yè)委會成立。
針對部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主希望分區(qū)域設(shè)立業(yè)委會的訴求，修訂草案進(jìn)行了回應(yīng)：已自然形成多個相對獨(dú)立區(qū)域的，經(jīng)各自區(qū)域業(yè)主共同決定，可以成立業(yè)委會分會，獨(dú)立管理本區(qū)域的共同管理事項。
可借鑒外地做法 選定業(yè)委會候補(bǔ)委員
業(yè)委會成立之初，人數(shù)符合規(guī)定，但隨著時間的推移，有的委員因為出售小區(qū)房產(chǎn)等，喪失了委員資格，導(dǎo)致委員人數(shù)出現(xiàn)雙數(shù)或者少于5人的情況。
為了不影響業(yè)委會正常履職，修訂草案增加了委員增補(bǔ)的條款，即業(yè)委會委員人數(shù)達(dá)不到法定條件，業(yè)委會不組織增補(bǔ)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)委會限期組織增補(bǔ)，逾期仍不組織增補(bǔ)的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處組織增補(bǔ)；經(jīng)增補(bǔ)仍未達(dá)到法定條件的，業(yè)委會自行解散。
審議時，有常委會組成人員建議借鑒北京等地做法，在業(yè)委會成立之初選定一批候補(bǔ)委員，當(dāng)委員人數(shù)不足時，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)，具體辦法由業(yè)主大會約定。
小區(qū)公共收益 每季度在顯著位置公布
近年來，群眾對物業(yè)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益、收入以及分配不公開等問題反映比較強(qiáng)烈。
修訂草案用列舉的方式新增條文，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的公共收益進(jìn)行了明確，具體包括：利用屬于業(yè)主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部位經(jīng)營所得的收益；利用業(yè)主共有的電梯間、樓道、停車場出入設(shè)施及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益；因公共設(shè)施、設(shè)備被侵占、損害所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共電信設(shè)施占用場地使用費(fèi)等；公共收益的孳息；其他依法屬于全體業(yè)主的收益。
修訂草案同時提出，業(yè)委會經(jīng)營物業(yè)共有部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每季度在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審查并公布。
針對群眾對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)品質(zhì)不匹配投訴多的問題，修訂草案對物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價進(jìn)行了規(guī)范。
審議中，常委會組成人員認(rèn)為，明確公共收益歸屬，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)重收費(fèi)輕管理等問題進(jìn)行回應(yīng)，切中民生熱點(diǎn)。有的組成人員建議，在開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價時，要賦予社區(qū)參與評價的權(quán)利，推動社區(qū)更有效地融入小區(qū)治理。
小區(qū)物業(yè)管理 鎮(zhèn)村都有相關(guān)職責(zé)
物業(yè)管理是基層治理的重要工作。修訂草案將物業(yè)管理納入社區(qū)治理范疇，進(jìn)一步明確了鎮(zhèn)街、村（居）民委員會的具體職責(zé)。
修訂草案提出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處擬履行的物業(yè)管理職責(zé)包括：指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉；指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接等。
修訂草案還提出，村（居）民委員會應(yīng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處和有關(guān)部門做好下列物業(yè)管理相關(guān)工作：教育引導(dǎo)居民參與支持物業(yè)管理，按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作；協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作；及時協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾糾紛等。
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